가족 간 아파트 무상임대, 증여세 문제가 생길 수 있어요.

부모님이나 형제에게 본인 소유의 아파트를 무료로 쓰게 해준 적 있으신가요? 가족 사이에서 마음으로 빌려준 일이지만, 세법은 이것을 '무상이익의 이전'으로 간주하여 증여세 과세 대상으로 판단할 수 있습니다.

특히 최근 국세청의 자금출처조사 강화와 함께 무상임대에 따른 증여세 이슈도 빈번히 다뤄지고 있습니다. 그렇다면 어떤 경우에 증여세가 부과될 수 있고, 어떻게 안전하게 무상 임대가 가능한지 지금 정확히 알아두셔야 합니다.

가족 간 아파트 무상임대시 증여세 문제 해결

무상임대, 왜 증여로 간주될까?

세법에서는 누구든 타인에게 무상으로 재산을 사용하게 해주는 경우, 그로 인해 얻는 금전적 이익을 ‘사용이익의 무상이전’으로 간주하고 증여세를 부과할 수 있습니다.

예를 들어, 시세가 높은 아파트를 자녀나 형제에게 무료로 사용하게 했다면, 그 사람은 ‘월세를 내지 않아도 된다는 이익’을 얻은 것이므로 세금이 부과될 수 있다는 뜻입니다.

 

증여세 계산식과 ‘13억 기준’의 의미

증여세는 다음과 같은 산식으로 계산됩니다:

• 무상 사용이익 = 시가 × 2% × 3.7908

여기서 2%는 국세청이 인정한 연간 무상사용이익율이고, 3.7908은 5년간 연금현가계수입니다. 이 식을 거꾸로 풀어보면, 시세 13억 원 이하의 부동산은 무상사용이익이 1억 원 이하로 계산되므로 증여세 과세 대상이 아닙니다.

예시:
13억 원 × 2% × 3.7908 = 약 9,846,080원 → 과세 X
14억 원 × 2% × 3.7908 = 약 1억 605만 원 → 과세 대상

 

형제 간 무상임대도 문제 될까?

많은 분들이 부모 자식 간만 과세대상이라고 생각하지만, 형제 간에도 동일한 기준이 적용됩니다. 즉, 오빠가 자기 명의로 아파트를 구입하고 동생이 무상으로 거주하는 경우라도, 해당 부동산의 시가가 13억을 초과하면 동생이 무상이익을 증여받은 것으로 판단될 수 있습니다.

반대로 시세 13억 이하라면 증여세 과세는 발생하지 않으며, 계약서 작성도 의무는 아닙니다.

 

부모와 함께 살면 과세 안 되는 이유

세법상 ‘동거’가 확인되는 경우에는 무상이익이 이전되었다고 보기 어렵기 때문에 증여세 과세에서 제외됩니다.

예를 들어, 자녀가 부모 명의의 집에 같이 거주하는 경우, 실질적으로 '동거 목적'으로 해석되므로 과세되지 않습니다. 이는 국세청 질의회신이나 최근 판례에서도 ‘실제 거주 상황’이 핵심 기준임을 분명히 하고 있습니다.

부모와 함께 살면 과세가 안 되요

자주 묻는 사례 Q&A

Q1. 시세 기준은 실거래가인가요? 공시지가인가요?

실거래가, 감정평가액, 공시가격 순으로 적용됩니다. 실거래 사례가 있으면 가장 우선 적용됩니다.

Q2. 계약서 없이 무상 임대해도 괜찮나요?

가족 간이라면 계약서 없이 거주해도 실거주가 명확하면 문제가 되지 않습니다. 단, 명확한 증빙은 갖추어 두는 것이 좋습니다.

Q3. 공동명의(99:1)인데, 1% 지분자가 계속 거주하면?

실질적으로 99% 무상이익을 사용한 것으로 판단될 수 있어, 과세 위험이 있습니다. 지분율과 실제 점유 비율이 일치하지 않으면 주의해야 합니다.

Q4. 동생 명의 전세 계약인데 언니만 거주해도 되나요?

가능하지만, 전세보증금이 고액이고 실사용자가 자금을 내지 않았다면 간접 증여로 간주될 수 있습니다.

Q5. 5년 이상 거주하면 어떻게 되나요?

증여세는 5년 단위로 판단합니다. 10년간 거주하면 두 번 나눠서 증여 판단이 이루어지고, 매 5년간 1억 초과 시 그 구간만 과세됩니다.

 

절세를 위한 실전 팁

• 무상임대 시 시세 13억 원 이하인지 반드시 확인
• 5년마다 무상이익 1억 원 초과 여부로 판단
• 가족과 동거하는 경우 증여세 과세되지 않음 (공동생활 소명 가능)
• 지분 공유 시, 실제 점유·사용 비율과 일치하도록 운용
• 불확실한 경우 사전 증여세 신고 또는 세무 상담을 통해 리스크 줄이기

가족이니까 괜찮겠지, 하고 넘긴 일이 세무조사로 이어질 수 있는 시대입니다. 하지만 세법의 구조만 이해하면 세금 없이 안전하게 가족 간 주거 지원도 가능합니다. 시세 13억 이하, 5년 기준 1억 원 이내, 동거 목적 소명 이 세 가지를 기억하시면 큰 걱정 없이 가족에게 집을 빌려줄 수 있습니다.

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